Höegh forstår byggene sine gjennom energiovervåkning

Höegh Eiendom utvikler og forvalter bygg i Stor-Oslo, og har i dag 23 bygg i sin portefølje. De har gjennom mange år erfart hvordan god oversikt over energibruk og fokus på miljø gir gevinster i byggene og i regnskapet. I tillegg har det blitt en viktig motivasjon for alle som jobber i selskapet.

– Klima, energi og miljø blir på en måte den felles plattformen alle jobber sammen på, både internt i organisasjonen, men også i samarbeidet med kunder og leverandører. Det er alltid nye mål å strekke seg etter og noe som motiverer og gjennomsyrer alt vi gjør, forteller Jennifer Lamson, energi- og miljørådgiver i Höegh Eiendom. 

Line Karlsen (t.v) og Jennifer Lamson koordinerer og følger opp arbeidet med energiledelse i Höegh Eiendom. De mener gevinstene ved arbeidet har vært store og mange. Line Karlsen (t.v) og Jennifer Lamson koordinerer og følger opp arbeidet med energiledelse i Höegh Eiendom. De mener gevinstene ved arbeidet har vært store og mange.

Energibruken sier noe om tilstanden
til byggene

Jennifer har siden 2018 vært ansatt for å drive energi- og miljøarbeidet i Höegh. I begynnelsen av 2020 ble avdelingen hennes dobbelt så stor da Line Karlsen ble ansatt. De to rådgiverne forteller at energiledelse selvfølgelig har betydd at Höegh sparer strøm og penger, men det har også blitt en måte for Höegh Eiendom å kjenne og forstå byggene sine på.

Det å overvåke og følge opp energibruken så tett som vi gjør, betyr at vi hele tiden kan avlese tilstanden i byggene våre. På den måten forstår vi om bygget oppfører seg riktig eller ikke, og det blir derfor ekstremt nyttig for oss å følge med på, forteller Line.

- Line Karlsen

Når Line forteller at de «følger med» refererer hun til Sentral Driftskontroll-systemene (SD-systemene) og energioppfølgingssystemene (EOS) til Höegh Eiendom. Dette er systemer for styring og overvåkning av tekniske anlegg i bygg, og ikke minst er det viktige verktøy for de driftsansvarlige i Höegh Eiendom. Fordelen er at driften av bygget i større grad kan automatiseres og energibruken blir mer optimal, det brukes bare energi der det trengs.

Bilde 2 Gjennom SD-systemet er det enkelt å ha full kontroll på energibruken i et bygg. Oversikt betyr i neste rekke sparepotensiale.

Rådgiver i Enova, Anders Solem, forteller at EOS og SD-systemer er av de tiltakene som har vist seg å være svært effektive for å energioptimalisere bygg. – God energiledelse i bygg handler om god oversikt og god drift. Disse systemene er ekstremt nyttige verktøy når man skal følge opp energibruken. 

Jennifer og Line mener at det ikke bare er energibruken de får bedre kontroll på, den tette oppfølgingen gir nemlig også annen viktig informasjon. 

– Ser vi at et bygg bruker mye energi i en del eller sone, betyr det kanskje at noe er galt, for eksempel at varme, kjøling og/eller ventilasjonssystemene jobber mot hverandre. Det betyr som regel også feil temperatur eller dårlig inneklima, fortsetter Jennifer. – Da sjekker driftsansvarlig det grundig, hører med leietakere om bruk og ser på for eksempel styring, automatikk og luftmengde. Vi finner sammen de riktige tiltakene, og får både lavere energibruk og bedre inneklima.

HER ER NOEN AV TILTAKENE HÖEGH EIENDOM HAR GJENNOMFØRT:

Energiledelse inkludert EOS

Energiledelse bør etableres som fundamentet i alle virksomheter for å sikre gode prosesser for identifisering, prioritering, gjennomføring og dokumentasjon av energitiltak. Energiledelse bidrar til at lønnsomme tiltak blir identifisert og gjennomført slik at energibehov, kostnader og klimautslipp reduseres. Standard for energiledelse (ISO 50001) er en nyttig referanse å strekke seg etter selv om sertifisering ikke trenger å være et mål i seg selv. Energioppfølgingssystem (EOS), forvaltning, drift og vedlikehold (FDV), motivasjon og opplæring er viktige elementer for god energiledelse.

Energisparepotensiale
2-10 % av det totale energibruket

Andre gevinster
Bedre fakturakontroll, og en struktur og kultur for forbedringsarbeid, og økt konkurranseevne. Bedre løpende kontroll på energibruken kan også hjelpe til å avdekke feil i det tekniske anlegget, for eksempel vannlekkasjer.

SD-anlegg og justering av driftstider og temperaturer

Et sentralt driftsstyringsanlegg (SD-anlegg) gir muligheten til å overvåke og styre drift og energibruk i bygget fra en PC eller mobil. Dette gjør det enklere å tidsstyre varme, ventilasjon og belysning slik at det bare brukes når det er folk tilstede, for eksempel med en kalenderfunksjon. SD-anlegg kan også sende alarmer ved feil på tekniske installasjoner, slik at dette raskt kan rettes. Ved nye effekttariffer kan SD-anlegget fungere som en «maksimalvokter» som begrenser maksimalt effektuttak.

Energipotensiale
2-30 % av det totale energibruket

Andre gevinster
Lavere effekttopper.

Lysstyring

Energibehovet til belysning kan reduseres ved å bruke bevegelsessensorer, akustiske sensorer eller dagslysstyring (lysdemping). Lyset slår seg da automatisk av etter en viss periode uten bevegelse eller lyd. Dette tiltaket er aktuelt både inne og ute.

Energisparepotensiale
10-30 % av energibruket til belysning

Utskiftning eller tetting av vindu

Byggets varmetap kan reduseres betraktelig ved å skifte gamle vinduer og dører med høy u-verdi til vinduer og dører med lav u-verdi. U-verdi er en målestokk som angir hvor god varmeisolasjonvinduet eller døren har. Jo lavere u-verdi, desto bedre varmeisolering. Hvis utskiftning ikke er hensiktsmessig kan tetting rundt dører og vinduer også minske varmetapet.

Energisparepotensiale
5-15 % av varmeenergien

Andre gevinster
Økt komfort på grunn av mindre trekk og kalde områder i rommene (kaldras)

Höegh har høye ambisjoner

Til sammen har Höegh gjennom god energioppfølging, bruk av SD-systemer og EOS og andre tiltak redusert det gjennomsnittlige energiforbruket fra 2010 og til i dag fra 222 til cirka 153 kWh/m2
Se tabell over gjennomsnittlig energibruk for ulike bygningskategorier. Målet er at gjennomsnittet i alle Höeghs bygg skal være nede på 125 kWh/m2 i levert energi innen 2025. I en portefølje med både gamle, helt nye og planlagte bygg, må de nyeste byggene kompensere for noen av de eldre. 


Et av de aller mest energismarte av byggene til Höegh er Karvesvingen 5. Der er
all teknologi tatt i bruk for å både gi leietakerne en komfortabel arbeidshverdag
samtidig som bygget skal spare mest mulig energi. Der har de sett nøye på
brukeratferd og satt inn alle tenkelige tiltak for å gi et bygg som er fullt tilpasset
bruken. Höeghs ambisjoner for Karvesvingen 5 er at snittforbruket skal være nede
på bare 55 kWh/m2. Leietakerne flyttet inn og bygget ble satt i drift våren 2020, og
det er kanskje et litt annerledes bygg å leie i.

– Bare tenk på når du går forbi et bygg på kvelden, og alle lysene står på i hele
bygget. I tillegg går kanskje ventilasjonen og varmen står på. Kanskje sitter
det én person i hver etasje, som jobber overtid og holder hele etasjen i gang. I
Karvesvingen 5 kan de som er igjen på ettermiddagen få beskjed om å samle seg
i en egen overtidssone, og på den måten bruker vi bare strøm og energi der vi
må. Samtidig som det er god luft og lys der folk er. Denne typen tiltak må gjøres i
samråd med leietaker, men mulighetene ligger der, sier Jennifer.

Bilde - Karvesvingen 5 Karvesvingen 5 ble satt i drift våren 2020. Höegh Eiendom kaller det for et av Europas smarteste bygg, og det med god grunn.

Bygget i Karvesvingen 5, Höegh selv kaller det et av Europas smarteste, er i tillegg
til løsninger basert på brukeratferd, stappfullt av ny teknologi. Med over 6.000
sensorer styres bygget hele tiden etter menneskene som bruker det. Dører, lys,
luft og varme styres av sensorer og automatikk, som igjen betyr mer optimal
energibruk.

Selv om all tilgjengelig teknologi er kombinert og tatt i bruk i Karvesvingen 5,
er enkelttiltakene og prinsippene de samme for energioptimalisering i mindre
prosjekter eller ved oppgradering av eldre bygg. – God planlegging og god drift kan
gjøre store utslag på energibruken, uansett hva utgangspunktet er, forteller rådgiver
i Enova, Anders Solem.

Energibevisst betyr attraktiv

For en eiendomsforvalter er det alltid menneskene og deres hverdag inni byggene
det handler om. Bygget skal være komfortabelt, lett å bruke og arealeffektivt. Alle
disse kravene innfris bedre i energi-optimaliserte og smarte bygg, mener rådgiverne.
Samtidig ser de også at miljø og energi i seg selv blir stadig viktigere for deres
leietakere.

– Energiledelse handler for oss om to ting. Det første er selvfølgelig alt som gjelder
innkjøp, teknologi og det fysiske med byggene. Det andre er kommunikasjonen med
leietakerne og kulturen i bedriftene som bruker bygget. Her ser vi et tydelig skifte,
forteller Jennifer.

– De ønsker å bidra og stiller krav til oss. Til syvende og sist er det jo de som sparer
på strømregningen, fortsetter hun.

Bilde - Den grønne oasen Den grønne oasen på taket av Karvesvingen 5 avlaster både området for regnvann og fungerer som habitat og matfat for insekter. I tillegg får de ansatte et urbant grønt pusterom i arbeidsdagen.

Enova-støtte gjør det mulig å tenke
annerledes

Höegh har fått støtte til både nye smartbygg, konseptutredninger, kartlegginger og
energioptimalisering av eldre bygg fra Enova. Støtten har, ifølge rådgiverne, gjort
det mulig å være både mer ambisiøse og modigere i arbeidet.

– Det at vi har fått støtte til kommersiell utprøving av ny teknologi og energiledelse,
i både gamle og nye bygg, gjør jo også at vi tør å strekke oss enda lenger. Det blir
litt tryggere å tenke nytt og annerledes, avslutter Jennifer Lamson. – Og da blir det
ekstra gøy og motiverende å gå på jobb, tilføyer Line.